LEASING EIENDOM

En leieavtale er en kontrakt mellom en eier og en bruker av eiendommen. I bedriftsleiekontrakter mottar eieren (utleier) økonomisk kompensasjon, og i bytte får leietaker (leietaker) rett til å drive sin virksomhet på eiendommen. Det er mange forskjellige typer eiendomsleieordninger og mange forskjellige hensyn som bedriftseiere bør veie før de inngår en slik kontrakt. Men leasing er veldig populært blant eiere av små bedrifter: slike ordninger tillater at nye eller økonomisk bundet virksomheter kan avlede kapitalen til andre forretningsbehov. Faktisk opererer mange små bedrifter i leide anlegg for hele deres eksistens. Leasing av eiendom kan selvfølgelig være en liten forretningsaktivitet.

TYPER AV EIENDOMSLEIE

Fulltidsleie

Denne typen leieavtaler brukes hovedsakelig i kontorbygg med flere leietakere. I utgangspunktet betaler leietakere som godtar slike ordninger, et enkelt engangsbeløp for et bredt spekter av tilleggstjenester i tillegg til leiebetalingen. I henhold til vilkårene for fullservice leiekontrakter, er utleier ansvarlig for å tilby en rekke forskjellige tjenester for sine leietakere, inkludert sikkerhet, vedlikehold, vaktmester og forskjellige verktøy (vann, elektrisitet, klimaanlegg, varme).

Grov leieavtale

I henhold til vilkårene i en brutto leiekontrakt betaler leietaker utleier et bruttobeløp for leie (samt merverdiavgift når det er aktuelt). Eiendomskostnader som eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold er utleiers ansvar; leietaker er ansvarlig for verktøy. Noen ganger vil leieavtalen inneholde bestemmelser som krever at leietaker dekker eiendomskostnader som går over et bestemt spesifisert nivå.

Variasjoner av denne grunnleggende leieavtalen inkluderer flatleie og trinnleie. Den faste leiekontrakten er den mest grunnleggende typen avtale og generelt den mest populære blant små bedrifter. Det krever at leietaker betaler en fast pris for en bestemt periode. Trinnleiekontrakten krever derimot en gradvis opptrapping av basisleiebetalingen over tid som en anerkjennelse av den sannsynlige økningen i eierutgifter i områder som skatter, forsikringspremier og vedlikehold. En relatert leieavtale, vanligvis kjent som leiekostnad, inkluderer leieøkninger basert på generelle inflasjonstall i stedet for økninger i spesifikke utgifter.

Netto leieavtale

Netto leieavtale er den mest allestedsnærværende av de forskjellige typer leiekontrakter. I henhold til vilkårene for en netto leieavtale betaler leieren utleieren en basisleie pluss en ekstra sum som dekker leietakers andel av eiendomsskatt. Når skatten øker, er det leietakers ansvar å dekke disse kostnadene. Forpliktelsene til hver leietaker er beregnet ved å bestemme hvilken prosentandel av det totale anlegget er okkupert av hver leietaker; dermed betaler en leietaker som okkuperer 20 prosent av anlegget 20 prosent av økningen.

Variasjoner av den grunnleggende netto leieavtalen inkluderer 'dobbelt netto' og 'trippel netto' leieavtale. Under en dobbelt netto leiekontrakt er leieren ansvarlig for å plukke opp tilleggsforsikringspremier samt skatteøkninger; leietakere har ansvar for å dekke forsikringspremier, skatteøkninger, og kostnader forbundet med vedlikehold og / eller reparasjoner av bygningen, parkeringsplassen og andre områder som leietaker bruker. Triple-net-leieavtalen er populær blant utleiere av åpenbare grunner; småbedriftseiere bør merke seg at slike ordninger noen ganger gjør at utleiere er mindre oppmerksomme på vedlikehold i disse områdene enn de måtte være hvis de måtte betale regningen selv.

Prosentvis leieavtale

Denne ordningen krever at leietakere betaler en grunnleie og / eller en prosentandel av leietakers bruttoinntekt. Denne prosentandelen, som kan løpe så høyt som 10-12 prosent i noen kontrakter, betales årlig, halvårlig eller kvartalsvis (noen kjøpesentre og kjøpesentre krever imidlertid enda hyppigere utbetalinger). Denne ordningen er en favoritt blant utleiere med eiendom i ettertraktede detaljhandelsområder; leietakere er mindre gunstige, men lovene om tilbud og etterspørsel gjør det ofte mulig for eiere av ønskelig eiendom å insistere på det. Eiere av små bedrifter bør forstå fullt ut hva kontrakten definerer som 'bruttoinntekt.' 'Vær spesifikk i hvordan du definerer brutto salg,' skrev Fred Steingold i Juridisk guide for å starte og drive en liten bedrift . 'Avhengig av hvilken type virksomhet du har, bør visse varer trekkes fra bruttosalget før den prosentvise leien blir bestemt. Her er noen muligheter:

returnerte varer
kostnader du tar for levering og installasjon
salg fra salgsautomater
refunderbare innskudd
katalog eller postordresalg
omsetningsavgift

Kort sagt, sørg for at leieavtalen din utelukker alle varer som overvurderer salget ditt fra stedet du leier. '

hvor gammel er mahogni lox

FORDELER OG NEDELER AV LEIE

Small Business Administration (SBA) råder småbedriftseiere til å vurdere en rekke faktorer når de skal veie om de skal leie eller kjøpe eiendom. Disse hensynene inkluderer:

Driftskrav - hvis virksomhetens driftskrav forventes å endre seg betydelig de neste årene, vil leasing trolig være å foretrekke, siden det gjør det mulig for bedrifter å bevege seg lettere.
Kapitalforsyning og kapitalbehov - leasing frigjør en større prosentandel av kapitalen til en liten bedrift til andre driftsbehov (reklame, produksjon, utstyr, lønn osv.). Hvis virksomheten ikke har mye ekstra penger tilgjengelig (og det er få småbedrifter som gjør det), kan leasing være det mer fornuftige valget. Dette er sannsynligvis den største grunnen til at små selskaper leier.
Finansiering og betalingsfleksibilitet — Det er generelt lettere å sikre finansiering til leie i stedet for å kjøpe en eiendom. I tillegg kan leieavtaler spres over lengre perioder enn lån og kan struktureres for å kompensere for kontantstrømvariasjoner (sistnevnte kan være en viktig faktor for sesongbaserte virksomheter).
Videresalgsverdi — Er det sannsynlig at verdien på eiendommen vil øke? I så fall hvor mye? Mange eiere av små bedrifter velger å kjøpe i stedet for å lease - selv om de må påløpe betydelig gjeld - hvis de bestemmer at eiendelen er en verdig langsiktig investering.
Utstyr — Mange leieavtaler inkluderer bestemmelser som gir leietakere økt fleksibilitet når det gjelder oppgradering og / eller vedlikehold av utstyr.
Skatt — Eiendomseiere nyter skattefordeler som avskrivninger og investeringsskattekreditter som ikke er åpne for leietakere.

ANDRE LEIEBETINGELSER

I tillegg er det andre elementer i en leieavtale som kan veie tungt for en kontrakts generelle aksept. Detaljer om leieavtaler kan variere enormt. 'I teorien,' bemerket Steingold, 'er alle vilkårene for en leieavtale omsettelige. Hvor langt du kan forhandle, avhenger imidlertid av økonomiske forhold. Hvis ønskelige eiendommer er nær fullt belegg i byen din, kan det hende at utleiere ikke er villige til å forhandle med deg om pris eller andre større leiekontrakter. På den annen side, i mange deler av landet hvor kommersielle arealer har blitt overbygd, er utleiere ivrige etter å prute med små bedrifter for å fylle tomme enheter. '

Leieforbedringer

Leieavtaler dekker vanligvis all ombygging som må gjøres på eiendommen og spesifiserer hvem som skal betale for det. Det meste av dette arbeidet faller inn under kategorien 'forbedringer av leieplasser': tepper, isolasjon, rørleggerarbeid og elektriske ledninger, belysning, vinduer, takstein, sprinkler- og sikkerhetssystemer, og varme- og klimaanlegg. Leieavtalen bør spesifisere hver forbedring og når de skal gjøres - helst før innflytting. En utleier vil være mer villig til å gjøre slike forbedringer hvis leieperioden er lang og / eller plassen er betydelig, og forbedringene er generelle. Imidlertid, som Steingold bemerket, 'hvis du [eieren av småbedrifter] har spesialiserte behov - for eksempel, du driver et fotolaboratorium eller et dansestudio - og mørkerommet eller tregulvet vil være av begrenset verdi for de fleste fremtidige leietakere, ikke forvent at utleieren villig henter kostnadene ved forbedringene. Utleieren vil kanskje til og med belaste deg noe for å dekke kostnadene ved ombygging av plassen etter at du har dratt. ' Noen leiekontrakter gir leietakere muligheten til å gjøre forbedringer selv forutsatt at de overholder visse retningslinjer og begrensninger.

ian veneracion kone pamela gallardo

Lengde på leieavtalen

Forhandlinger mellom leietakere og utleiere henger ofte fast på spørsmålet om leieavtale med mindre småbedriftseieren har et klart bilde av fremtiden. Leietakere vil normalt ha lange leieavtaler, leietakere korte leieavtaler med fornyelsesrett. Vanligvis prøver småbedriftseiere å sikre leiekontrakter med mellomstore lengder. Leieavtaler på mindre enn ett år kan gjøre dem mer sårbare enn de ønsker, men flerårige vilkår kan også være farlige, spesielt hvis virksomheten er ny og uprøvd. Et vanlig kompromiss er å inkludere en 'opsjonsklausul' i kontrakten slik at leietaker kan bli værende dersom han eller hun ønsker det ved slutten av den opprinnelige leieperioden.

Eksklusivitet

Mange eiere av småbedrifter insisterer ganske rimelig på at enhver leieavtale de signerer inneholder det som er kjent som en 'eksklusivitetsklausul'. Denne klausulen gir leietaker enerett til å selge sitt produkt eller sin tjeneste på eiendommen, og forplikter utleieren til å forhindre slikt salg fra andre leietakere.

Forsikring

Utleiere ber ofte leietakere om å sikre forsikring i tilfelle 1) leietaker skader den leide eiendommen, eller 2) kunder eller andre blir skadet på stedet. Slike klausuler kan være fraværende hvis leid plass er strengt til kontorbruk. Når leietaker krever forsikring, setter utleier ofte beløpet.

Bruk av lokaler

Kjøpesenter / stripe kjøpesentre inkluderer vanligvis språk i leiekontrakten som gir spesifikke detaljer om godkjent bruk av lokalene som blir leid. Slike bestemmelser tjener ofte til å beskytte virksomheten til andre leietakere. For eksempel kan eieren av en kafé i et stripe kjøpesenter være ganske misfornøyd hvis naboen, som tidligere drev en stille sportsminnebutikk, bestemmer seg for å bytte gir og starte en tatoveringssalong.

I tillegg gir leiekontrakter bestemmelser og forskrifter om mange andre spørsmål av interesse for både utleiere og leietakere. Disse inkluderer:

Skilting (regulerer størrelsen, stilen og lysstyrken på leietakerannonseskilt)
Overholdelse av ulike reguleringslover, tillatelser og begrensninger for bruk av plass
Overholdelse av andre lokale, statlige og føderale lover
Fremleie eller tildele leieavtalen
Definisjon av plassen som blir leid ut
Depositum
Utleiers rett til å komme inn på leid plass
Flytting (hvor utleier flytter en leietaker til et annet rom på grunn av ombygging eller utvidelse av en nærliggende leietaker)
Standardbestemmelser
Åpningstider
Hendelser med skade eller ødeleggelse av naturlige årsaker
Reparasjoner
Skadesløsholdelsesbestemmelser
Forlatelse (av leietaker, enten gjennom direkte oppgivelse, reduserte driftstimer osv.)
Fordømmelse (tilfeller der hele eller deler av eiendommen blir tatt av by, fylke, delstat eller føderale myndigheter for annen bruk, for eksempel vei, forkjørsrett eller bruksanvisning)
Redningsklausuler (i tilfelle katastrofale utviklinger — tornadoer, opptøyer, kriger, flom, tørke osv.)
Ledighetsklausuler (tillater bedriftseieren å bryte leieavtalen hvis en ankerbutikk stenger eller flytter)
Gjenfangstklausuler (også kjent som en kanselleringsklausul, dette gjør at utleiere kan kaste ut leietakere for brudd på kontrakten hvis leietakeren ikke er i stand til å oppfylle minimumskrav til leie)

VALG MELLOM EKSISTERENDE OG PLANLAGTE BYGGER

De fleste oppstartsbedrifter flytter inn i allerede eksisterende anlegg. Mange småbedriftseiere som har midler til å gjøre det, velger nye fasiliteter for funksjonene eller prestisje og tar ut leieavtaler mens anlegget fremdeles er i planleggingsfasen. Den smarte småbedriftseieren vil vurdere de potensielle fordelene og ulempene ved begge valgene før de bestemmer seg. 'Leasing i en eksisterende bygning gir leietakeren' ¦ mer [kunnskap om stedet] på det tidspunktet ny plass er okkupert enn noe annet alternativ, 'sa Wadman Daly i Flytte arbeidsplassen din . 'Mer enn under noen andre omstendigheter, er [leietaker] i stand til nøye å inspisere både anlegget og vilkårene for foreslåtte leieavtaler på en rekke konkurrerende steder. Imidlertid betyr leiekontrakten i en eksisterende bygning minimum leietakerkontroll over de potensielle variablene i enten leie eller anlegg. Leiepriser, vedlikeholds- og opptrappingskostnader, verktøy og bygningsfunksjoner er faste eller relativt ikke omsettelige. Utleiere kan variere i begrensninger og spesifikasjoner, men deres grunnleggende prisstruktur, som den for bygningen og de mekaniske systemene, forblir uendret. Det er selvfølgelig ingen investorimplikasjoner med dette alternativet. '

Men Daly advarer om at leasing i en planlagt bygning inneholder sin egen blanding av attraktive funksjoner og usikkerheter: 'Bygningsfunksjoner [i en planlagt bygning] vil være nye, oppdaterte og til en viss minimal grad i stand til å tilpasse seg leietaker trenge. Hvis leiekontrakten din er viktig nok for utvikleren, kan du få litt oppmerksomhet når det gjelder spesielle ønsker om identifikasjon, parkering, sikkerhet, en førsteklasses beliggenhet i bygningen osv. ' Likevel bør eiere av småbedrifter være forsiktige når de nærmer seg slike leiekontrakter, for både bygningens endelige utseende og nytte - så vel som kostnadene - forblir usett og uprøvd når bygningen er i planleggingsfasen. 'Foreslåtte leiepriser må undersøkes i lys av sammenlignbare prosjekter med lignende fordeler,' skrev Daly. Beskrivelser av mindre åpenbare funksjoner som parkering, lufthåndteringssystemer, sikkerhet, vedlikehold osv., Bør være tydelige og komplette. Track record for utvikleren som tilbyr tilbudet bør inspiseres nøye. Er det en historie om kvalitetskonstruksjon til leieprisen som er spurt, eller en om bygg for raskt omsalg? Er det rykte for godt vedlikehold eller godartet forsømmelse? Uansett [av] størrelsen på leiekontrakten eller varigheten av det foreslåtte leieforholdet, bør disse og relaterte spørsmål undersøkes. '

EIENDOM LEISET SOM EN VIRKSOMHET

Å kjøpe, holde og lease eiendom er også en vanlig praksis for små bedrifter. Det kan begynne beskjedent når et par har problemer med å selge en bolig og i stedet velger å leie den ut. Så, med erfaring, utvider de aktivitetsvirksomheten ved å kjøpe, restaurere og lease andre eiendommer. Eieren av småbedrifter, nå utleier, vil bli ledet av de prinsippene som favoriserer utleieren, som allerede er angitt ovenfor. Leasing av kommersiell eiendom er noen ganger starten og noen ganger kulminasjonen av slike satsinger. Mens det meste av det grunnleggende ved leasing er veletablerte og tradisjonelle, er det fremdeles mulig å markedsføre slike eiendommer. Et eksempel er rapportert av Brandice Armstrong, som skriver i Journaloppføring (Oklahoma City). Armstrong skriver om suksessen til et Oklahoma City-par som driver med husleie og kommersiell leasing for å leie en kommersiell bygning. Eierne traff ideen om å holde et 'åpent hus', nesten ukjent i det kommersielle feltet. De tilbød forfriskninger og dørpriser. De fikk straks 14 meningsfulle kundeemner.