Da Eric Wu var hovedfagsøkonom ved University of Arizona, brukte han ikke ekstra penger til å kjøpe pizza eller øl. Han brukte $ 20.000 av stipendpengene sine som forskuddsbetaling på et hus med tre soverom nær campus og leide to rom ut til klassekameratene. Wu senket fort inntekten inn i en annen eiendom, og deretter en annen. Da han ble uteksaminert, eide han omtrent 25 hus i Tucson.
I dag er den 36 år gamle Wu medstifter og administrerende direktør i San Francisco-baserte eiendomsteknologiselskap Opendoor. Med 1,3 milliarder dollar i finansiering har oppstarten aggressivt banebrytende for en bransjenisje kjent som iBuying, online kjøp og salg av boliger. Siden lanseringen i 2014 har selskapet kjøpt og solgt 50000 hus i 23 byer over hele USA Bare i år er Opendoor i ferd med å kjøpe 5 milliarder dollar i boliger. Mens iBuying for øyeblikket utgjør mindre enn 1 prosent av de $ 1,6 billioner i årlige eiendomstransaksjoner i USA, forventes antallet å øke: Opendoors konkurrenter inkluderer nå andre tekniske oppstart, så vel som eiendomsmeglere som Keller Williams og Realogy's Coldwell Bankier.
Opendoor har en klar start i løpet av å gjøre om eiendomsbransjen for internettalderen. Men med presset for å bli større raskere har det kommet vekstsmerter. Automatisering av deler av bolig- og salgsprosessen har introdusert sikkerhetsproblemer i Opendoors lett tilgjengelige åpne hus. Det er ikke klart når oppstarten vil gi et overskudd - og i hvilken grad det vil trenge hjelp av lokale eiendomsmeglere, som kan se på selskapet som en trussel mot levebrødet. Og selskapet står fremdeles overfor spørsmålet om hva som skjer hvis boligmarkedet tar det verre.
hvor gammel er brooke valentine
Opendoors ledelse og investorer forblir ufremmede: De sier at de sikter mot en verden der friksjonen for å kjøpe og selge boliger erstattes av noen få klikk på en knapp. 'Du ser på mange, mange milliarder dollar markedsmuligheter,' sier Glenn Solomon, administrerende partner i venturefirmaet GGV Capital, som ledet Opendoors serie B på 20 millioner dollar i 2015. 'De kommer ikke til å være fornøyde med noen ensifret eller til og med lavt tosifret prosentandel av markedsandelen. De vil virkelig endre hvordan denne bransjen opererer. '
Opendoor har en lang vei å gå for å nå dette målet - og å realisere den nylige verdsettelsen på 3,8 milliarder dollar. Men hvis Wu kan oppnå sin ambisiøse visjon, vil dette tallet virke lavt. 'Ingen,' sier han, 'har noen gang virkelig oppfunnet denne kategorien.'
Låse opp muligheten
Opendoor lover å lindre mange av forverringene ved å flytte, som ulempene ved utstillinger og åpne hus, og gjennomsnittet av 70 dager det tar å selge et hjem fra notering til stenging. Du gir noen detaljer om hjemmet ditt online. Opendoor genererer en tilbudspris og ordner inspeksjoner, og vil fullføre nødvendige reparasjoner når du velger flyttedato. Opendoor tjener pengene sine ved å selge hjemmet til en høyere pris og ved å betale et gebyr, betalt av selgere, mellom 6 og 13 prosent (eiendomsmegleravgift er vanligvis 6 prosent).
Wu bygde konseptbeviset for Opendoor i 2013 med hjelp fra sin mentor, tidligere administrerende direktør i Khosla Ventures (og nå styremedlem i Opendoor) Keith Rabois, og sikret seg snart en serie på $ 10 millioner. Investorer inkluderer Andreessen Horowitz, Softbank, GV, Uber-grunnlegger Travis Kalanick, Reddit medstifter Alexis Ohanian, og Y Combinator-president Sam Altman. Selskapet ble lansert i Phoenix-markedet og utvidet seg snart til andre. Oppstarten har 1300 ansatte og ytterligere 3 milliarder dollar i gjeldsfinansiering for å fortsette sin boligkjøp. Opendoor har tidligere sagt det planlegger å være i 50 byer innen 2020.
De som er nær Wu, beskriver ham som smart, energisk og besatt av eiendom. Etter college var han med på å grunnlegge leilighetssøkingsnettstedet RentAdvisor.com i 2007, og to år senere nabolagsdataanalytikeren Movity, som til slutt solgt til Trulia. 'Det er ikke mange mennesker på planeten med så mye ekspertise i både hvordan oppstart fungerer og hvordan boligmarkedet fungerer,' sier Solomon.
I fjor kjøpte Opendoor opp 11.000 boliger og solgte mer enn 7.000 - mer enn dobbelt så mye volum av sin nærmeste konkurrent, Offerpad. Opendoor bruker mindre på renovering enn konkurrenter og setter mer fokus på å selge raskt, anslår Mike DelPrete, stipendiat ved University of Colorado's Leeds School of Business. 'Det er vanligvis et nytt malingsstrøk og det samme teppet de legger i alle husene sine - de kaller det' Opendoor-teppet ', sier DelPrete, som leder universitetets eiendomstekniske program og sporer iBuyer industri. 'Deres modell handler om driftseffektivitet.'
Opendoor er i stand til å snu hjem raskt delvis fordi, som navnet antyder, er de åpne husene ekstremt tilgjengelige. Ledige oppføringer eliminerer behovet for å koordinere mellom agenter, selgere og potensielle kjøpere. I stedet for en tradisjonell låsekasse som inneholder en enkelt nøkkel som bare en lisensiert eiendomsmegler kan få tilgang om gangen, bruker Opendoor-kunder smarttelefonene sine for å komme inn i hjemmene.
`` Vi tror at hvis du bare vil bla og besøke hus, '' sier Wu, `` bør vi gjøre det så enkelt og på forespørsel som mulig. '
Å komme inn var innledningsvis så enkelt - å sms-et nummer og oppgi en e-postadresse - at det førte til problemer. En tidligere Opendoor sjef sier at de første årene har besøkende regelmessig funnet folk som sover i Opendoor-hjem. 'Folk ville bare slå leir i husene fordi det ikke var noen der,' sier den ansatte. 'De ville okkupere hus i flere uker. Det var et stort problem. '
I 2017 begrenset selskapet sitt åpne vindu til mellom klokken 06.00 og 21.00, installerte bevegelsessensorer for å oppdage om noen bodde i en lengre periode eller på ettertid, og leide sikkerhetsselskaper for å ringe etter behov. Nå bruker Opendoor også tredjepartsfirmaer som hjelper med å validere brukernes identitet.
De nye tiltakene lukker bare ut noen dårlige skuespillere. 18. april tok Liliana Ornelas, en Dallas-basert eiendomsmegler i 14 år, en kvinnelig klient for å besøke et hjem med tre soverom i en rolig gate i forstaden Mesquite. De løp inn i en mann som hadde blitt hullet i hovedsoverommet og røyket hva Ornelas sier hun mener var sprekk.
Mens mannen forlot huset og Ornelas og hennes klient var uskadd, sier agenten at hun har lovet å ikke vise flere Opendoor-hjem. Hun rapporterte hendelsen til Opendoor (og til Texas Real Estate Commission), men selskapet fulgte aldri opp.
Opendoor nektet å kommentere episode. I en uttalelse sa Brad Bonney, Opendoors leder for sikkerhet og hjemmeopplevelse: 'Når vi mottar rapporter om uautorisert eller mistenkelig aktivitet i våre hjem, tar vi umiddelbart kontakt med kundene våre, undersøker og regelmessig henviser saken til politimyndighet. Vi investerer også betydelig i tiltak for å sikre hjemmene våre, inkludert hjemovervåkingssystemer, sikkerhetspatruljer og vurdering av kunder før de får tilgang til eiendommene våre. '
I byene Tempe, Mesa og Glendale i Phoenix-området har politiet registreringer av minst 10 hendelser i Opendoor-husene dateres tilbake til 2018, ifølge lokale offentlige informasjonsoffiserer. I den ene arresterte betjenter to enkeltpersoner som sa at de hadde kommet inn i huset for å injisere heroin og overnatte. I en annen arresterte politiet en kriger som hadde en utestående kriminalitetsordre. I følge rapporten fra hendelsen forklarte han offiserer at han klarte å komme seg inn i huset fordi det var 'åpent' fra kl. hver dag.
Eiendom er allerede et farlig yrke, spesielt for kvinner. Sikkerhetsrapporten fra 2018 fra National Association of Realtors fant at 41 prosent av kvinnelige eiendomsmeglere og 20 prosent av mennene har opplevd en situasjon på jobben som fikk dem til å frykte for deres sikkerhet. Det var et klart avvik blant eiendomsmeglerne Inc. snakket med for denne historien: En av ni menn uttrykte frykt for Opendoors åpne hus, mens fire av fem kvinner gjorde det. Collette McDonald, en eiendomsmegler i Atlanta, sier at hun bærer en pistol med seg på alle Opendoor-turene. 'Min klient og jeg holder sammen,' sier hun. 'Ingen går inn i et rom uten den andre personen.'
Opendoor hevder at eiendommene ikke er farligere enn tradisjonelle åpne hus og private hjemmevisninger. 'Typer ting som skjer i ethvert hjem på markedet, kan og skjer i Opendoor-hjem,' sier Bonney.
Denne våren la Opendoor en melding til appen sin om å gi potensielle kjøpere råd om at de 'kan støte på andre besøkende' hvis et hjem nylig har blitt åpnet. Kunder har bedt om muligheten til å reservere turer eller låse ut andre, og selskapet har diskutert lenge om de vil legge til slike funksjoner, ifølge Bonney.
'En av verdiene til Opendoor er at du kan gå til hvilket som helst Opendoor-hjem når som helst mellom kl. 06.00 og 21.00. uten avtale, sier Bonney. 'Og så vurderer vi fortsatt hvordan vi skal innlemme denne typen motstridende tilbakemeldinger.'
Å finne - og beholde - allierte i bransjen
Rundt 90 prosent av Opendoor-kjøpere bruker agenter, et tall på nivå med bransjen som helhet. Men takket være det enkle å selge til Opendoor, er færre enn 10 prosent av selgerne agentrepresentert.
Under intervjuene har Wu valgt ordene sine nøye når han diskuterer Opendoors potensial for å erstatte eiendomsmeglere. 'Virkeligheten med eiendomsmeglere i dag,' sa han på scenen ved Startup Grind Global Conference i Silicon Valley i februar, 'er at deres rolle er å skifte fra prosjektledelse - spesielt i vårt økosystem, der vi automatiserer mange prosesser. - til rådgivning. '
er johnny mathis i et forhold
Opendoor har et insentiv til å opprettholde gode relasjoner med eiendomsmeglere. Agenter har makten til å vise hvilke egenskaper de velger. De kan også foreslå Opendoor som kjøper for kunder som ønsker å selge.
Det kan derfor ikke være overraskende at selskapet har testet å notere noen eiendommer sammen med agenter i Phoenix. Opendoor driver nå også et agenthenvisningsprogram for kunder hvis hjem faller utenfor dets parametere (oftest mellom $ 100.000 og $ 500.000 og bygget etter 1960). I juli begynte Opendoor å notere eiendommene sine på meglerområdet Redfin og betale selskapets provisjon for fullført salg.
Delprete ser på disse grepene som et tegn på at Opendoor trenger å øke kjøpsvolumet og selge husene raskere. Selskapet sier at det for øyeblikket er i tempo for oppover 30 000 transaksjoner i 2019 - et betydelig antall, men fortsatt færre enn 0,6 prosent av landets totale forventede volum for året. - Det Opendoor innså er at det er ganske vanskelig å forstyrre eiendomsområdet, og spesielt eiendomsmeglere, ved å jobbe mot alle andre i bransjen, sier DelPrete. Agenter hjelper forbrukerne til å føle seg trygge ved å kjøpe og selge et hus. '
Opendoor insisterer på sin side på at disse nye initiativene ikke representerer et skifte i retning. 'Vi har alltid jobbet med og ønsket å jobbe med agenter,' sier Tyler Hixson, leder for selskapets eiendomsbransjestrategi. 'De er gjentatte kunder, så de er en veldig flott alliert.'
I mellomtiden har start-up-selskaper (Proptech) Offerpad og Knock, som begge ble lansert i 2015, samlet inn 1,6 milliarder dollar i gjeld og egenkapital. Børsnoterte Zillow i fjor la til et `` selg nå '' - alternativ på nettstedet. Og tradisjonelle eiendomsselskaper lanserer i økende grad sine egne iBuying-programmer for kunder, med Keller Williams og Coldwell Banker som begge gikk inn i markedet for øyeblikkelige tilbud det siste året.
'Det er det folk ser etter i samfunnet vårt i dag - bekvemmelighet,' sier Frank Obringer, president for Coldwell Bankers boligmegling i Dallas / Fort Worth, et av markedene for å lede systemet. 'Vi så hvorfor det kan være attraktivt for forbrukeren, og derfor trengte vi å ha et produkt for å konkurrere.'
Satser på en sterk økonomi
For alle disse selskapene innebærer det å høye risikoen for å slite fast eiendom i store volumer. Huskrasj som det som startet i 2007, selv om det var sjeldent, ville være katastrofalt for alle firmaer som har store mengder eiendom, sier Andrew Caplin, professor i økonomi ved New York University. I tilfelle det skjer, 'de er døde,' sier han. 'De går konkurs.' Opendoor kan ha en fordel, bemerker Caplin ved at eiendomsdataene i mange markeder kan tilby tidlige indikatorer hvis en slik nedgang kommer.
For det formål eier Opendoor eiendommene i gjennomsnitt i bare 90 dager, sier Dod Fraser, Opendoors visepresident. 'Så lenge vi blir disiplinert om å selge hjemmene våre,' sier han, 'er prisvolatiliteten vi er utsatt for liten.'
Selv om selskapet kan holde seg foran en potensiell nedgang og en økende liste over konkurrenter, er Opendoors evne til å oppnå sine bransjeskiftende mål hviler på om det kan gjøre nisje i iBuying til den nye normalen. De fleste har mange måneder på seg til å planlegge flyttingen og ønsker å maksimere avkastningen, sier Gilles Duranton, dekanstol i eiendom ved Wharton School ved University of Pennsylvania. 'Totalt sett tror jeg [Opendoors modell] vil fungere,' sier han, 'men skal de fange mer enn 2 eller 3 prosent av markedet? Jeg har tvil. Og jeg tror de drømmer mye større enn det. '
Mens Wu absolutt drømmer stort, gir han lite tid til faktisk hvile. 'Han sover ikke om natten,' bemerker en tidligere assistent og legger til at konsernsjefen ofte sender ansatte e-post eller slakke meldinger med ideer midt på natten.
Wu nektet å avsløre om selskapet er lønnsomt ennå, og sa at det ikke er et av selskapets nåværende mål. Etter hvert ser han for seg Opendoor som en one-stop-shop der kundene ikke bare kan kjøpe eller selge boliger, men også arrangere finansiering, pantelån og overføring av tittel; kjøpe forsikring; dekorere og tilpasse sitt nye hjem; og sørge for flyttetjenester. 'Hvis vi kan integrere kategorien vertikalt, bygge om hver komponent fra grunnen av, automatisere mange trinn, og gjøre det til ett klikk for å kjøpe, selge eller handle,' sier han, 'tror vi at vi vil bygge den største markedsplass for hjem. Vi vil ha eliminert all friksjon. Det kan ta 10, 20, 30 år. '
Tiår kan være en lang tidslinje for mange gründere, men ikke for Wu, som har vært målrettet mot fast eiendom siden han var tenåring. 'Hvis vi kan bygge en strømlinjeformet opplevelse på nettet og gjøre det til lavest mulig pris,' sier han, 'tror jeg bestemt at vi vil vinne kategorien.'
